Convocação de assembleia: o que a lei fixa e o que a convenção decide

O que a lei fixa, igual em qualquer condomínio do país

Convocar é competência do síndico. O art. 1.348, I coloca entre as competências dele "convocar a assembléia dos condôminos".

A convocação anual tem objeto definido. O art. 1.350 diz: "Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno." Repare nas palavras do meio da frase: na forma prevista na convenção. A obrigação de convocar é da lei; a forma de convocar, não.

Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos convoca. É o § 1º do art. 1.350: "Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo." E o § 2º: "Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."

Assembleia extraordinária segue a mesma regra de quem pode convocar. Art. 1.355: "Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos."

A proibição que derruba a assembleia está no art. 1.354: "A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião." Note que a lei fala em convocar todos os condôminos — não todos os presentes, não todos os moradores, não todos os cadastrados no aplicativo.

Primeira e segunda convocação têm bases de contagem diferentes. O art. 1.352 diz que, salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. O art. 1.353 diz que, em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. É por isso que o edital costuma anunciar as duas chamadas — mas quanto tempo separa uma da outra a lei não diz.

Assembleia eletrônica é permitida, com condições escritas. O art. 1.354-A, acrescentado pela Lei nº 14.309/2022, diz que "a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto". E o § 1º é uma obrigação direta sobre o papel da convocação: "Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos." O § 4º acrescenta que a assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação, e pode ser híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.

Quando o quórum especial não sai, existe sessão permanente. Os §§ 1º a 3º do art. 1.353, também de 2022, cuidam da hipótese em que a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido. Aí a assembleia pode, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente — e o § 1º exige quatro providências cumulativas: indicar data e hora do seguimento, que não poderá ultrapassar 60 dias; convocar expressamente os presentes e obrigatoriamente as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; lavrar ata parcial com as transcrições circunstanciadas dos argumentos, que deve ser remetida aos ausentes; e dar continuidade às deliberações no dia e na hora designados. Os votos da primeira sessão ficam registrados sem precisar de confirmação, e quem comparecer no encontro seguinte pode pedir para alterar o próprio voto até o desfecho. O prazo total é de 90 dias contados da abertura inicial. Ou seja: a convocação volta no meio do caminho, e volta pela forma da convenção.

As citações acima preservam a grafia do texto legal, anterior ao acordo ortográfico vigente — daí "assembléia" e "quorum".

O que a convenção decide — e por isso muda de condomínio para condomínio

Tudo o que falta na lista acima. O art. 1.334, III é expresso: cabe à convenção determinar a competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações.

Na prática isso quer dizer o prazo de antecedência, porque a lei não fixa nenhum, nem para a ordinária nem para a extraordinária; o meio de envio, seja carta, protocolo, e-mail, aplicativo, afixação em mural ou a combinação deles; e o que o condomínio aceita como prova de que a convocação saiu.

Também o conteúdo mínimo do edital, além do que o art. 1.354-A exige para a modalidade eletrônica; o intervalo entre primeira e segunda chamada, e se as duas podem estar no mesmo edital; e se a assembleia eletrônica é proibida, porque o art. 1.354-A, I deixa essa vedação na mão da convenção.

E ainda as normas complementares sobre assembleia eletrônica, que o § 5º do art. 1.354-A admite no regimento interno, definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade; o peso do voto, porque o parágrafo único do art. 1.352 manda contar por fração ideal "salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio"; e o que conta como estar quite, já que o art. 1.335, III dá ao condômino o direito de "votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite", sem dizer o que é estar quite.

Daí a regra de bolso: se alguém afirma um prazo de convocação da lei, peça o artigo. Não existe. Existe o artigo da convenção do condomínio dele.

O que costuma dar errado na prática

O que segue é derivação nossa da leitura dos artigos acima e do desenho do módulo de assembleias do HabitaOne — não é texto de lei, e não substitui a análise do caso concreto.

Citar a lei para um prazo que veio da convenção. É o erro que custa mais caro, porque quem contesta só precisa abrir o documento. O prazo é tão obrigatório quanto o da lei, porque a convenção obriga — mas a fundamentação muda: é o artigo da nossa convenção, não o Código Civil.

Convocar moradores em vez de condôminos. O art. 1.354 fala em condôminos. Em um prédio com unidades alugadas, vagas, em inventário, em nome de empresa ou com proprietário fora do país, a lista de quem mora e a lista de quem é condômino não são a mesma lista. Convocação eletrônica agrava isso: unidade sem e-mail, sem telefone e sem usuário cadastrado simplesmente não é alcançada, e a falha é silenciosa.

Tratar um quarto dos condôminos como um quarto das frações. A lei escreve condôminos nos dois lugares em que usa essa fração, no art. 1.350, § 1º e no art. 1.355. Se o quarto se conta por cabeça, por unidade ou por fração ideal é leitura que depende da convenção e, em último caso, de interpretação profissional — mas o texto legal não diz frações ideais ali, e quem assume que diz pode montar uma convocação por iniciativa dos condôminos com a conta errada.

Pautar a destituição do síndico numa assembleia qualquer. O art. 1.349 fala de "assembléia, especialmente convocada" e de "maioria absoluta de seus membros". São duas armadilhas numa frase: a assembleia precisa ser convocada para isso, e o quórum é de seus membros, não dos presentes, que é uma base de contagem bem maior. O próprio artigo remete ao § 2º do artigo antecedente, e o alcance exato dessa remissão é discutido pela doutrina; o que não é discutido são as palavras especialmente convocada e de seus membros.

Acrescentar item à pauta depois de a convocação sair. A lei não trata disso diretamente para condomínio edilício, mas os dois dispositivos de 2022 pressupõem uma ordem do dia fechada no edital: o § 4º do art. 1.354-A manda a assembleia eletrônica obedecer aos preceitos previstos no edital de convocação, e o § 6º fala dos "documentos pertinentes à ordem do dia". Deliberar sobre o que ninguém foi convocado para deliberar é o tipo de vício que se discute depois, com a ata já publicada. A saída limpa é refazer a convocação.

Marcar assembleia virtual sem as instruções no edital. Aqui não é derivação: o § 1º do art. 1.354-A usa "deverá constar". Link, instruções de acesso, de manifestação e de forma de coleta dos votos precisam estar no instrumento de convocação. Um edital que só avisa que a assembleia será pelo link enviado no grupo não cumpre o dispositivo.

Esquecer que a convenção pode proibir a assembleia eletrônica. O art. 1.354-A, I condiciona a modalidade eletrônica a não haver vedação na convenção. Convenção antiga raramente proíbe de forma expressa, porque foi escrita antes de o assunto existir — mas convenção reformada depois de 2022 às vezes proíbe, e ninguém lê.

Perder o segundo prazo da sessão permanente. São dois, e são cumulativos: até 60 dias para a sessão em seguimento, e no máximo 90 dias de prazo total contado da abertura inicial. Prorrogar quantas vezes forem necessárias é permitido; estourar os 90 dias, não.

Veja convocação, quórum e ata no HabitaOne